ซื้อที่ดินเปล่าต้องระวัง

ซื้อที่ดินเปล่า ต้องระวัง!!!

หลายคนต้องการซื้อที่ดินเปล่า เพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยและเอาไว้เก็งกำไร บางทีเห็นว่าเจ้าของเขาขายถูก ก็ซื้อไว้คิดว่าจะสร้างผลกำไรได้ในอนาคตหรือคิดว่าตัวเองได้ของถูกแล้วแต่ถ้าหากขาดความรอบคอบ หรือไม่ได้พิจารณาข้อมูลด้านอื่นๆ ประกอบอาจจะทำให้เสียใจในภายหลังได้ หรือเกิดปัญหาได้ในอนาคต ดังนั้นหากท่านจะซื้อที่ดินเปล่า จะต้องตรวจสอบหรือพิจารณาในประเด็นดังต่อไปนี้

1.โฉนดที่ดิน ต้องตรวจสอบดูโฉนดที่ดิน ดูทั้งด้าน หน้าและหลัง(จากโฉนดตัวจริง) โดยเฉพาะข้างหลังติดจำนอง ติดขายฝากกับใครไว้หรือเปล่า หากติดจำนองและขายฝากต้องดูระยะเวลาประกอบเพราะมีผลกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และตรวจสอบหลักหมุด ด้วยตัวเองก่อน เช่น ดูเลขหลักหมุดในโฉนด เพี่อเทียบกับหลักหมุดจริงบนแปลงที่ดินให้ตรงกัน (หาหลักหมุดให้เจอ)หากไม่มั่นใจนำสำเนาโฉนดที่ได้จากเจ้าของหรือนายหน้าไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในเขตนั้นๆได้ครับ

2.ตรวจดูสภาพแวดล้อมของที่ดิน

2.1 ดูด้วยตัวเอง ออกตะเวนดู อันนี้สำคัญมาก สอบถามชาวบ้าน หรือแปลงข้างเคียง หากจะสร้างที่อยู่อาศัยแล้วยิ่งต้องตรวจสอบเป็นพิเศษ ต้องดูโดยรอบรัศมี 1 กิโลเมตรขึ้นไป โดยเฉพาะเรื่องกลิ่น เช่นฟาร์มหมู ฟาร์มไก่ โรงงาน ที่มีผลเสียต่อสภาพแวดล้อม บางแปลงติดกับป่าช้าขับรถตระเวนดูนะครับ จะได้ไม่เสียใจภายหลัง

2.2 ตรวจสอบกับ ผังเมือง หรือกรมโยธา หรือดูจากระวาง ซึ่งในปัจจุบันนี้ สามารถตรวจสอบระวางที่ดินได้จากเลขโฉนด แค่นำเลขโฉนดมา และเข้าเวบไซต์ของกรมที่ดิน เข้าไปตรงเมนูตรวจสอบระวางที่ดิน กรอก พื้นที่จังหวัด อำเภอ และกรอกเลขโฉนดที่ดิน เพียงเท่านี้ท่านก็จะมองเห็นระวางที่ดินที่ท่านจะซื้อได้อย่างชัดเจน ดูแปลงระวาง ว่าตรงกับบนโฉนด ข้อความตัวเลขในระวางตรงกับข้อมูลในโฉนดไหม และดูพื้นที่โดยรอบให้ละเอียดประกอบด้วยนะ ควรตรวจวัดพื้นที่ดินก่อนซื้อที่ดิน และแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน

3.ซื้อที่ดินแบ่งแปลง ข้อนี้ยิ่งต้องพิจารณาให้รอบคอบ โดยมากนายทุนหรือนายหน้าก็จะจับที่ดินเปล่าตามทุ่งนา นำมาแบ่งแปลงขาย ประมาณ 50-100 ตารางวา ราคาประมาณ 4,000 – 7,000 บาทต่อตารางวา โดยมีการถมทำถนน เป็นทางเข้าออกในแต่ละแปลง ดังนั้นผู้ซื้อควรพิจารณาในประเด็นดังต่อไปนี้ ด้วย

3.1 ที่ดินที่แบ่งขาย ถมแล้วหรือยัง หากยังไม่ถม ผู้ซื้อต้องคำนวณค่าดินถมด้วย เพราะหากสร้างบ้าน ยังไงก็ต้องถมดินให้สูงกว่าระดับถนน ป้องกันปัญหาน้ำท่วมขังในอนาคต ฉะนั้นต้อง คำนวณ ราคาถมดินด้วย

3.2 ถนนที่ตัดแบ่ง เข้าที่ดิน ต้องดูว่าเป็นโฉนดที่แบ่งทำถนน ได้จดภาวะจำยอมของที่ดิน เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออก หรือไม่ หรือยกให้เป็นสาธารณะประโยชน์หรือไม่ เคยมีประเด็นเรื่องนำโฉนดที่แบ่งทำทาง ไปจดจำนอง แล้วปล่อยที่ดินหลุดไปบังคับคดี ผู้ซื้อใหม่ต้องการที่ดินทำประโยชน์ด้านอื่น ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลกันมาแล้วนะครับ และที่สำคัญการขอน้ำประปาส่วนภูมิภาค และไฟฟ้าจะมีปัญหาในอนาคตได้ หากไม่ใช่ถนนสาธารณะประโยชน์

3.3 ความกว้างของถนน ต้องนำมาพิจารณาด้วย เพราะอาจเป็นปัญหาในอนาคตหากมีการปลูกสิ่งก่อสร้าง เช่นบ้าน เมื่ออยู่กันหลายๆหลังการจอดรถบนถนนหน้าบ้านจะทำให้การสัญจรเข้าออกกีดขวางกัน ดังนั้นควรดูความ กว้างของถนน อย่างน้อย 6-8 เมตร หรือกว้างกว่านี้ได้ยิ่งดี

3.4 ทิศทางน้ำ (ลำเหมืองสาธารณะ) หากที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อแบ่งแล้ว มีลำเหมืองสาธารณะตัดผ่าน ท่านไม่สามารถถมทับลำเหมืองสาธารณะได้ จึงต้องตรวจสอบจากระวางและโฉนดให้ดี เคยมีกรณีนี้เกิดขึ้นมาแล้ว และไม่สามารถ ยื่นก่อสร้างได้ และหากทิศทางของลำเหมืองเป็นทิศทางที่น้ำพุ่งเข้าหาแปลงที่ดิน ท่านต้องเจอกับปัญหาในฤดูฝนแน่นอน และของเสียที่มาจากที่ดินแปลงอื่นๆก็จะมาทับถมสร้างปัญหาเรื่องกลิ่นได้

4.ไม่เป็นที่ดินที่เสี่ยงต่อการถูกเวนคืน

5.การทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่สามารถกระทำการเองได้ ควรให้ทนายหรือผู้มีความชำนาญเป็นผู้กระทำการแทนต้องทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน หรือผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินมาเท่านั้น ไม่กระทำผ่านนายหน้า ปัจจุบันนายหน้าแอบอ้างเป็นเจ้าของที่ดินเป็นจำนวนมาก

ที่ผู้เขียนกล่าวมาทั้งหมดนี้ ล้วนแล้วเป็นเรื่องที่ผู้เขียนได้เขียนขึ้นจากประสบการณ์ตรงที่ได้เจอกับตัวเอง อาศัยประสบการณ์กว่าสิบปีที่ได้คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ จึงอยากฝากไว้เป็นข้อคิด หากท่านอยากจะซื้อที่ดินสักแปลง หรือแม้แต่จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินสามารถใช้หลักการนี้ในการพิจารณาตรวจสอบและเลือกซื้่อได้เช่นกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกท่าน หากชอบบทความนี้ สามารถแสดงความคิดเห็น หรืออยากรู้เรื่องอะไรเกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ก็เสนอแนะมาได้